¿Por qué no les mandamos este comentario a los del PP a ver si tienen alguna idea para arreglar el problema...?

Es que me da que, lo mismo, tienen alguna querencia a imitar a los del PSOE, socialistas de verdad, puesto que a veces parece que, para darle la razón a las izquierdas, no han olvidado nada de su socialismo autárquico.

Buena radiografia de la situación de los arrendamientos de vivienda en España, Francisco. El límite de espacio tal vez te ha impedido aludir a la posibilidad que tiene el arrendador de evitar que el inquilino moroso puede enervar la acción de desahucio mediante la consignación de las rentas hasta la fecha de señalamiento del juicio, cuando le hubiese requerido de pago fehacientemente, con, al menos, dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación. No obstante, el hipervínculo 1 de tu artículo que nos lleva al texto de la Ley de Garantías en las Ventas de Bienes de Consumo, cuya Disposición Final 3ª modificó el artículo 22.4 de la LEC en ese sentido nos permite averiguarlo. Me permito señalar esto no como una defecto de tu exposición, sino para resaltar el galimatías en que se ha convertido la técnica legislativa que, no solo sigue un camino alarmantemente intervencionista, sino que confunde a los destinatarios de sus mandatos con reformas de cualquier ley en otras normas con la misma categoria formal pero que tratan de cuestiones muy diferentes.

Os cuento el ejemplo de mi tío: Alquila a un individuo un local en la provincia de León. El arrendatario se declara insolvente y decide que va a seguir usando el local sin pagar el alquile. Tras un año de pleitos, mi tío consigue expulsar a este individuo de su propiedad, eso si, habiéndose gastado unos 3000€ en todos los trámites. Como el arrendatario es insolvente pues no le puede hacer pagar sus gastos.
Pero la cosa no acaba así: Hacienda le reclama el iva del año de alquiler que no ha recibido. Solución de la administración: "Siga usted pleiteando".

No creo que haya mucho más que decir.

Totalmente de acuerdo contigo Francisco. Está fantásticamente elaborado el artículo.
Bastiat los del PP ahora que están en la oposición si proponen el cambio de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la lástima es que estuvieron 8 años en el poder y no lo hicieron, no los entiendo. Ahora, el portavoz del PP en el congreso (Pablo Matos) no para de decirle a la ministra que cambie la LAU. Espero que si el PP vuelve a gobernar modifique esta catastrófica ley.
Snipfer la verdad que alucino con lo que nos cuentas, pero la verdad es que no debería de extrañarme sabiendo como funciona nuestro país.

Bastiat, seguro que el PP tiene muchas ideas al respecto. Lo mismo el PSOE (todos los partidos, me temo, tienen gente en nómina para producir ideas). Lo malo del asunto es que sólo ponen efectivamente en práctica vía legislación las ideas más intervencionistas en cuanto tocan poder (no se les ocurre imaginar que los particulares tienen, por regla general, ideas mucho mejores, si se les deja pactar libremente en asuntos que les conciernen).
La querencia de los peperos por imitar al PSOE, como indicas seguramente de forma irónica, es un hecho bastante cercano a la realidad y no deja de sorprenderme.

José Antonio, muy interesante, de verdad, tu post. Comparto tu perplejidad por la forma de modificar la LEC con una Disposición final de una ley que no viene a cuento del asunto; demuestra una vez más la hipertrofia o legislativa que padecemos todos los días.

Snipfer, el caso que relatas de tu familiar es demoledor y es para echarse a llorar. La realidad de los efectos de la burocracia sobre los asuntos que alcanza, supera las previsiones de cualquier liberal, por mucha imaginación que tenga.

Gonzalo, desconocía la labor “de boquilla” del portavoz actual del PP. ¿no te parece que son demasiadas las veces que se le reprocha al PP el no haber creado más espacios de libertad cuando podía? ¿no será, como dice Bastiat, que son propensos a imitar al PSOE en cuanto se trata de legislar? Una excepción importante y digna de mencionarse es la fenecida Ley del Suelo del PP que no vio la luz (y que bien merecería un comentario por tu parte).


Gracias a todos por vuestros comentarios que enriquecen sin duda este breve análisis del arriendo en España.

Muchos del PP con mas de 50 años ocuparon cargos públicos y politicos con el régimen de Franco y muchos de ellos o sus familiares uede que vivan en casas de renta antigua.
Esperanza Aguirre la supuestamente mas liberal del PP preside una comunidad que también tiene sociedad publica de alquiler y en la que hay que depositar la fianza del arrendamiento.Con esto se financia el Ivima y las casas que ella sortea mientras se hace la foto.

Desengañaos , el PP no es alternativa. ¿Y si no hay alternativa para qué hablar de politica?

Oye Francisco, creo que se has mal interpretado mis palabras, era una crítica no un piropeo al PP, porque muchos palabras en esta legislatura en la oposición pero escasas obras en el gobierno de 8 años. En cuanto a Pablo Matos muchas veces no estoy de acuerdo con él en bastantes cosas, pero he de reconocerle que lo que dice en torno al alquiler es lo mismo que se dice en tu artículo, y por lo tanto por mi parte al igual que critico lo que no me parece correcto halago lo que si.
De todas formas, de que ley quieres que haga un comentario que lo hago encantadísimo. Cuál ley del suelo te refieres la de Madrid que no salió o de otra Comunidad, porque la Ley 6/98 también es bastante lejana al respeto a la propiedad privada. No se, dime y te prometo que el próximo comentario que haga será de ella. Pero es más si te refieres a la de Madrid incluso puedo hacer una comparación entre la horrible que tenemos ahora de que se aprobó con Gallardón gobernando y la horrible que iba a sacar pero que gracias a no se que no salió de Esperanza. Dime cuál please?
Por último, no es que en el PP sean propensos a imitar al PSOE cuando se trata de legislar, sino que son lo mismo en muchas cosas. A mi juicio.

Pues Gonzalo, ya que te pones, podrías hacer un comentario sobre la ley de Castilla-La Mancha, la LOTAU creo que se llama, Porque hay un aspecto que me pone los pelos de punta que son los llamados “Agentes Urbanizadores”. Creo, sinceramente, que es una manera legalista de llamar a los mafiosos en el aspecto urbanístico.

Y si hablamos de los aspectos sociales a la hora de otorgar licencias de construcción de “Vivienda Protegida” a las cooperativas de los sindicatos y recaudadores del partido ya ni te cuento.

Gonzalo, me tienes que disculpar, pues efectivamente te había malinterpretado (creía que dabas tu beneplácito en materia de alquileres de vivienda al PP por pedir ahora reformas en la LAU).

En cuanto a la liberalización del suelo propuesta por el PP cuando gobernaba, creo que en este caso sí hizo sus deberes (si bien parcialmente) con la tímida liberalización que supuso la Ley 6/98 (y que fue objeto, no lo olvidemos, de recurso de inconstitucionalidad, dando como resultado que varios artículos de dicha ley fuesen declarados inconstitucionales y nulos por sentencia del TC (i.e. el antiguo art. 16).
Pero lo más interesante vino después con las reformas posteriores de la Ley 6/98 (cuando el PP disfrutó de la mayoría absoluta) con el Real Decreto-Ley 4/2000 de 23 de junio y con la Ley 10/2003 de 20 de mayo, amabos de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario.
Si bien es verdad que son muchas las posibilidades que las Comunidades Autónomas tienen para dejarlas sin efecto, supuso una muy saludable liberalización para que hubiera más oferta de suelo.
Esta oportunidad de liberalización del suelo quedó abortada con la nueva ley del Suelo aprobada recientemente por el PSOE (y que habéis acertadamente analizado en el IJM).

No obstante reconozco que, es posible, tenga excesivamente idealizados estos intentos del PP por liberar la oferta del suelo (es por ello que, si lo estimas conveniente, podrías tal vez aclararnos este fascinante asunto). Cordial saludo.

Bastiat, encantado de intentar hacer un comentario del tema que planteas. Me conozco bastante bien la LOTAU porque he realizado planeamiento en Castilla La Mancha por lo que podría comentártela muy gustoso, pero si de lo que quieres es que haga un comentario sobre el agente urbanizador si a ti no te parece mal sería mejor hacerlo de la figura del agente urbanizador en general tanto un análisis jurídico como económico del mismo y comentando como funciona y como es en cada una de las Comunidades que lo tienen. Si es eso lo que te gustaría me comprometo a hacerlo.

Francisco a mi parecer la Ley 6/98 y el RDL 4/2000 y la Ley 10/2003 liberalizaron poco o nada. A mi juicio se emplea la palabra liberalización de forma equivocada y eso da pie a que otros critiquen una liberalización que fue todo menos eso, entre otras cosas porque la legislación estatal no tiene competencia para realizar dicha liberalización, ahora si que las tiene en los derechos y deberes de la propiedad y en las valoraciones como tú sabes y podemos asegurar que en esto es infinitamente mejor que la ley aprobada recientemente en el congreso. De todas formas puedo intentar hacer un comentario de esto que me dices. Te adelanto de todas formas por aquí mi enfoque a grandes rasgos: No se puede hablar de liberalización del suelo por el simple hecho de clasificar más suelo urbanizable porque en un sistema como el nuestro en el que se pone que uso e intensidad edificatoria debe haber en cada metro cuadro de suelo y en los tiempos que se debe desarrollar el suelo, etc, no se puede hablar de liberalización sino de más suelo urbanizable únicamente y por lo tanto aumento de forma intervenida de la oferta de suelo urbanizable totalmente regulado y por lo tanto la oferta no atendería a las necesidades del mercado sino a los fines perseguidos por el órgano director. Por esta razón por mucho suelo que se clasificara como urbanizable si dicha clasificación y su correspondiente calificación (uso, edificabilidad, densidad, etc.) son totalmente reguladas las oferta producida y los tipos de intensidades edificatorias, densidades etc no serían consecuencia del mercado, sino de la especulación política y por lo tanto de poco sirve porque no se libera el suelo y se sigue des-coordinando la oferta y la demanda del mismo y como consecuencia de ello se produce una tendencia inflacionista de los precios. Buufff me ha quedado un rollo, espero que me haya podido explicar, de todas formas esto se puede desarrollar si se te apetece. Ya me comentaras.

Un saludo a todos

Gonzalo, tu último comentario me ha abierto completamente los ojos sobre la insuficiencia de hablar de liberalización del suelo por el mero disponer de más suelo urbanizable mientras su calificación siga totalmente regulada por la administración. Tienes razón, si en esta fase hay intervención (monopolio) de la administración municipal y de las CC AA poco o nada habremos avanzado en el objetivo de contar con más oferta de suelo para edificar. Entiendo que son ya las legislaciones de las CC AA las que puedan o no impulsar una política de liberalización real del suelo (¿la competencia entre CC AA por acoger más proyectos urbanizadores que sus vecinas podría impulsarla? ¿o pesará más el suculento peaje de su monopolio? Creo que si alguna vez pudiera hablarse de cárteles naturales, aquí tendríamos un ejemplo).

Magnífico, por cierto, tu artículo publicado inicialmente en libertad digital que acabo de releer (http://www.juandemariana.org/articulo/1015/).

Seguiré con interés cualquier comentario con el que desees ilustrarnos.

Ciu, me ha encantado el enlace que has puesto ¡lo que me quedaba por leer! Ahora va a resultar que el que hace uso de sus derechos de propiedad podrá, a su vez, ser denunciado… ¡por acoso! El paternalismo del legislador, caso de aprobarse dicha iniciativa, no tendrá ya límites (ya puestos, que los chorizos fuercen del legislador también la acogida del "mobbing policial" cuando vayan los polis a perturbar su existencia tras haber realizado alguna fechoría contra la propiedad). Una pena.

Gonzalo, me encantaría un comentario de la LOTAU en particular, de los agentes urbanizadores en general, sobre los criterios que deberían seguirse para la liberación del suelo, cómo hacer las recalificaciones, si eso sería verdaderamente liberal o simplemente una artimaña para seguir estando intervenido. ...

Ciertamente cualquier comentario sobre lo que te cuento me vendría muy bien, puesto que como ciudadano de una comunidad autónoma que parece un campo de experimentación de políticas socialistas a aplicar por el Estado socialista estoy, sobre todo en el tema de la vivienda y el suelo en general, un poco hasta los coj... perdón, narices, de tanta mangancia. Llevo 7 años esperando poder tener una casa, un adosado de nada, en mi barrio pero de manera legal, es decir, una vivienda de renta libre sin tener que deshacerme de la casa en la que vivo. Y estoy, insisto, harto.

Gracias por tu atención.

Dice usted: "la mayor aberración intervencionista se produjo durante el franquismo". Y digo yo: siendo una aberración ¿cómo es que fue el período en que más alquileres se formalizaron en nuestra reciente historia? ¿Por qué se construyeron tantos edificios desde la iniciativa privada destinados al aluiler de sus viviendas? Se ve que no funcionó tan mal...

Recuerde usted que siguen perviviendo decenas de miles de rentas antiguas (yo mismo) de gente que en los años 50 y 60 emigramos del campo a la ciudad. La legislación franquista en materia de vivienda fue un respuesta a una necesidad de la época. Y funcionó, al menos, mejor que las politicas que hemos tenido los últimos 25 años. ¿Dónde están ahora los alquileres? ¿Quién puede alquilar ahora? ¿quién pone su casa en alquiler?

Está bien ser liberal. Yo mismo me considero liberal en muchas cosas. Pero no hay fórmulas mágicas para todo, para todos y para siempre. Lo que es válido para un momento y para un lugar, puede dejar de serlo para otro momento, otro lugar, otras circunstancias y otras personas. No caigan en la propaganda ideológica.

MPV, caer en la propaganda ideológica es plantear propuestas que suenen bien y que sean irrealizables o incluso perjudiciales a largo plazo. Uno puede definirse liberal para “muchas cosas” al tiempo que reconoce que no hay fórmulas mágicas, incluso a pesar de que las formulas que se propongan sean liberales, pero o se analiza la realidad para solucionar los problemas o, entonces si, caemos en la propaganda he incluso la demagogia.

El caso de los alquileres de renta antigua es el mas claro ejemplo de que Franco era un verdadero facha, es decir, un socialista pasado de vueltas en el aspecto moral y nacionalista español. El problema de la vivienda, en el momento en el que se fijaron unos precios fuera del mercado no solucionó el problema de la vivienda, sólo garantizó los privilegios de los inquilinos por encima de los de los propietarios de tal forma que en el momento en el que los alquileres cobrados quedaron fuera de los márgenes razonables del mercado acabaron por convertirse en un negocio ruinoso al igual que dichas viviendas puesto que la manutención de los servicios de dichos edificios no era ya posible hacerlo con cargo a dichos alquileres. Ud. puede decirme que para aquellos que disfrutan de ese privilegio la cosa va de maravilla pero la realidad es que las casas son una ruina. Ni tan siquiera los propios inquilinos quieren comparar las casas donde viven, ni mucho menos a precio de mercado.

Y en cuanto a los precios de los alquileres, si como dicen hay tres millones de casas vacías, ¿Ud. entiende que esos propietarios prefieran dejarlas que se llenen de polvo, pagar cuotas de comunidades, contratos de luz y gas e, incluso, mensualidades de hipotecas, sin tratar de sacar partido de su inversión en forma de alquileres? ¿Lo entiende?

Habrá que buscar la razón y la inmensa mayoría de los propietarios, y yo lo soy, lo primero que pensamos en el momento en el que alquilamos una vivienda de nuestra propiedad es en rezar para que el inquilino sea bueno porque si le da por fastidiar el calvario para el propietario en ningún momento compensaría los beneficios obtenidos. Así que, en el caso de comprar una vivienda para los hijos o meramente para especular, lo que se espera es que la ganancia se de en el tiempo en forma de hogar para nuestros niños o la revalorización de dicha inversión al albur de las restricciones administrativas en materia de vivienda que, esas si, benefician al propietario. No al alquiler.

MPV, gracias por su intervención, pero siento no estar de acuerdo con su análisis, y no por cuestiones ideológicas, sino por mero análisis lógico.
Es cierto, como indica, que hubo muchos contratos de alquiler en tiempos de Franco, pero no por obra y gracia de la legislación intervencionista sino por otras cuestiones ajenas a dicha legislación (situación de precariedad de viviendas (y de todo lo demás) después de la durísima guerra civil, incremento de población, emigración hacia las ciudades a la que acertadamente alude, progresivo desarrollo económico de España…).

La administración franquista trató de solucionar (entiendo con buena fe) el problema de la vivienda en España; pero como toda medida intervencionista tuvo irremediablemente claros efectos negativos no deseados (es la perenne dicotomía entre leyes económicas y poder político que ya analizara el economista austríaco Bohm-Bawerk, ver: http://www.unioneditorial.co.uk/index.php?page=shop.product_details&flypage=shop.flypage&product_id=73&category_id=9&option=com_virtuemart&Itemid=27).


En lo que se refiere a los alquileres para vivienda se contrataron tras la guerra muchos arriendos porque el estado de necesidad era grande (tanto para inquilinos como para los propios propietarios). El hecho de que una legislación paternalista (como buena parte de las leyes sociales que se aprobaron entonces) favoreciera a una sola parte del contrato (la supuesta parte débil) tuvo como consecuencia que, años más tarde, sobre todo a partir de los 70, ese tirón de demanda y oferta de alquileres se viera frenada desde la parte de la propiedad porque se producían desequilibrios importantes (provocados insisto artificialmente por la legislación).

La intromisión legislativa en tiempos de Franco en los arriendos fue constante: leyes de 1944 y 1948 sobre viviendas bonificables que fijaban los máximos de renta mensual en 500 ptas.; ley de julio de 1954 donde nacieron las famosas viviendas de renta reducida o limitada. La puntilla vino con la refundición legislativa en esta materia que supuso la Ley de Arrendamientos Urbanos de diciembre 1964 en la que otorgó un derecho irrenunciable al arrendatario para conseguir una prórroga forzosa al arriendo pese a que el propietario no lo quisiera porque había ya pasado mucho tiempo y la renta se había quedado totalmente desfasada (hubo casos en que, debido a su imposición legislativa, era menester obras de reforma por parte del propietario y con la exigua renta del arriendo le hacía perder dinero!); y esto así mientras viva del inquilino!!. Hay más, la LAU del 64 permitía subrogaciones familiares amplias (por lo que se iba pasando el arriendo de un inquilino a otro sin necesidad de revisión importante de rentas si éstos eran familiares); en general los incrementos de renta no podían hacerse nunca por encima del IPC; la enervación y la rehabilitación del arriendo se reguló ampliamente y se dieron facilidades al inquilino para, en último momento, pudiese reconducir la situación, siempre a favor del mismo, nunca a favor del propietario (por cierto que la enervación ha sido recientemente modulada y limitados sus efectos en el nuevo art.22,4 de la LEC, como muy bien nos recordaba José Antonio Baonza en su anterior post, pero sigo pensando que, pese a ello, es injusta porque el propietario no tiene por qué tragarse la solución in extremis del inquilino que supone la enervación cuando ha perdido ya la confianza en él y lo ha llevado incluso al juzgado). La recuperación de la posesión era (es para los arriendos suscritos antes de 1985) francamente difícil y, por tanto, la renta antigua se queda sin actualizar por encima del IPC.

Todo ello impidió que se acoplara naturalmente la oferta con la demanda, ajustándose a los cambios que se iban produciendo como consecuencia de una progresiva mejora del nivel de vida de todos los españoles. Esto no sucedió en absoluto en materia arrendaticia. Dejó al propietario que había alquilado en los años que van del 40 al 85 en una situación verdaderamente poco envidiable. Consecuencia de ello fue que la gente propietaria se abstuvo de alquilar (no así de comprar) y todavía hoy estamos pagando esta situación de carestía y costosos alquileres. El Real Decreto–Ley de 1985 (que suprimió la prorroga forzosa) y la LAU de 1994 mejoró, qué duda cabe, la situación, pero habremos de esperar años a que el arriendo tome impulso en España (a no ser que nuevas y progres medidas intervencionistas que denunciaba lo impidan).
Creo con ello poder ahora contestar a sus últimas y atinadas preguntas: “¿Dónde están ahora los alquileres? ¿Quién puede alquilar ahora? ¿quién pone su casa en alquiler?”.

Los efectos de dicho intervencionismo que no se veían antes, ahora sí se pueden ver.

Relacionado con ello, fue la intervención de los poderes públicos franquistas en materia de financiación estatal a promotores o constructores y ayudas económicas a compradores de vivienda (recuérdese el Instituto Nacional de la Vivienda http://www.ucm.es/info/hcontemp/madrid/vivienda.htm y los Planes Nacionales de Vivienda, que aún hoy los sufrimos con todos los gobiernos). En España el rollo de las viviendas protegidas no es un asunto de socialistas sino netamente del régimen franquista (me hace gracias cuando oigo que esas políticas son progresistas). Es aquí donde, opino, la tendencia española por comprar ladrillo echó a andar. Pero eso es otra historia…

Alquilé un estudio de 26m2 a 1 persona por 3 meses. No ha pagado ni uno, ha manipulado la instalación eléctrica del año 76 para poner dentro una panadería. Viven 3 extranjeros. Ya demandé al fin del contrato y sale el juicio para el año siguiente. Sin contrato y sin papeles tengo obligación de pagar la luz y, por lo tanto, financiar esa actividad ilegal durante todo el proceso, que se puede alargar hasta dos años. Con lo que me va a costar y encima se pone en peligro la vida de 100 viviendas de ese bloque. Alquilar jamás.

Dora, ante ese cúmulo descarado de incumplimientos contractuales de tu inquilino, y ante la espera de la resolución de tu demanda, yo, en tu lugar, dejaría de pagar la luz (pese a tu obligación que dices que existe; entiendo contractual). Si el inquilino te demanda por ello, puedes, tras su notificación, interponer, a su vez, nueva demanda reconvencional de desahucio (http://es.wikipedia.org/wiki/Demanda_reconvencional). Ante esta reacción tuya, las facturas de luz, al menos, las acabará pagando el impresentable inquilino moroso que padeces o bien la compañía eléctrica le terminará cortando el suministro eléctrico.. y, entonces, que se haga el pan con un brasero.