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V. Propuestas de política económica

Los ajustes de precios de los bienes y activos, en principio, no deberían implicar mayores consecuencias que ciertas pérdidas económicas para los consumidores e inversores que los adquirieron en el momento inadecuado. En este sentido, no habría de qué preocuparse por el hecho de que el precio de la vivienda pudiera caer un 20% o un 40%.

Sin embargo, la burbuja inmobiliaria actual extiende sus efectos más allá de los directamente implicados (los propietarios de una vivienda) ya que, en su mayor medida, ha sido financiada con cargo al crédito bancario que procede, a su vez, de los ahorros de los depositantes.

Ya hemos denunciado en otros lugares el proceso de arbitraje ilícito de tipos de interés que consiste en fraude para quienes colocaron sus fondos en el mercado monetario (por ejemplo, depósitos a la vista) y luego fueron utilizados ilícitamente por los bancos para invertirlos en los mercados de capitales (crédito hipotecario).

Por este motivo, el derrumbe del precio de la vivienda podría generar efectos perniciosos sobre individuos no directamente implicados en las decisiones de inversión. El valor de los colaterales hipotecarios dejaría los depósitos a merced de que la morosidad no repuntara; en caso contrario, los depositantes serían incapaces de recuperar plenamente sus ahorros.

Ciertamente la transición hacia unos PER de la vivienda más reducidos es complicada sin que se produzcan, como ya hemos indicado, ajustes significativos, o bien en el mercado de alquileres, o bien en el de la compra de inmuebles.

Aun así, sí conviene realizar dos propuestas de reforma para, por un lado, suavizar el presente pinchazo de la burbuja y, por otro, prevenir las futuras.

Primero, es imprescindible reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para otorgar mayor seguridad jurídica al propietario.

Hay que tener presente que toda inversión se guía por dos parámetros: rentabilidad y riesgo. Cuanto mayor sea el riesgo percibido, mayor será la rentabilidad que exigirá el inversor. En la actualidad, la LAU impone riesgos innecesarios a los arrendatarios (asociados a los plazos mínimos de alquiler y la dificultad para combatir la morosidad y desahuciar a los inquilinos) que, por consiguiente, eleva la rentabilidad mínima que exigen para mantener la inversión.

Dicho de otra manera, las subidas de alquileres que exigirá el propietario para reducir el PER serán mucho mayores si no se reforma la LAU para dotarle de mayor seguridad. Si se garantiza el cobro puntual y la disponibilidad de la vivienda, los propietarios aceptarán subidas menores del alquiler para no enajenar masivamente sus inmuebles (y provocando que el ajuste en el PER se realice mediante reducciones de precios).

La reforma de la LAU tiene como objetivo hacer el ajuste del PER más suave de lo que suele ser habitual en los casos de pinchazos de burbujas de activos, de modo que pueda evitarse un maremagno financiero de mucha mayor entidad.

Segundo, aunque como ya hemos expuesto la subida en los precios de la vivienda guarda una fuerte correlación con las expansiones crediticias de los tipos de interés, no ha sido casual que esas expansiones crediticias se hayan concentrado masivamente en el mercado inmobiliario.

El crédito artificial se ha invertido en un sector que ofrecía enormes oportunidades de revalorización debido a sus fundamentales. Por el lado de la demanda, ha coincidido con la emancipación de la generación baby boom. Y por el lado de la oferta, con una muy perjudicial restricción de la cantidad de suelo urbanizable en España.

Es recomendable que las distintas Administraciones Públicas liberalicen el suelo para no encender la mecha de incrementos de precios que, a su vez, atraiga el nuevo crédito creado por el Banco Central y engendre las famosas “burbujas”.

Por supuesto, tal y como ya hemos defendido en numerosas ocasiones, la otra reforma imprescindible a largo plazo es un cambio de sistema monetario basado en la libertad bancaria de emisión de dinero que no permita a un Banco Cetral monopolístico manipular a su antojo los tipos de interés.