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II. Resultados

En tan sólo quince años el crédito total al sector de la construcción se ha multiplicado por más de 12, desde los 88.500 millones de euros a los 1,07 billones. Como puede verse en el gráfico, existe una poderosa relación entre las reducciones de los tipos de interés inducidas por los bancos centrales y la consecuente expansión crediticia.

Tipos de interés y crédito a la construcción

A partir de 1997, coincidiendo con la intensa reducción de los tipos de interés, las tasas de crecimiento de los créditos a la construcción se sitúan sistemáticamente por encima del 10%, e incluso en 2005 y 2006 superan el 20%.

Nuestra definición del crédito a la construcción incluye tanto las partidas destinadas a la adquisición y rehabilitación de viviendas, la edificación y los servicios inmobiliarios[2]. Si estudiamos la evolución de cada una de estas partidas por separado, comprobamos que el crédito hipotecario hacia la adquisición y rehabilitación de vivienda sigue siendo la rúbrica más importante dentro de este sector.

Sin embargo, la partida que más se ha expandido desde el 93 ha sido la de servicios inmobiliarios, que se ha multiplicado por 30 en quince años.

Dentro de las entidades de crédito, las Cajas de Ahorros son las que más créditos han extendido al sector de la construcción, seguidos por los bancos y finalmente, las cooperativas de crédito.

Este crecimiento desbocado del crédito a la construcción se ha producido muy por encima del crecimiento del crédito a otros sectores productivos de la economía, lo que ha generado una elevada concentración de los riesgos en el sector del ladrillo.

Crédito a la construcción relativo al crédito a OSR

Si a finales de 1992 el crédito a la construcción apenas representaba el 35% de todo el crédito a los agentes económicos residentes, en 2007 superó el 60%. Dicho de otro modo, seis de cada diez unidades del crédito bancario nacional se habían extendido a la construcción.

Las Cajas de Ahorros son, con diferencia, las entidades que más han concentrado sus créditos en el sector de la construcción, hasta el punto de que más del 70% de todos sus créditos a sectores residentes se encuentran en el ladrillo. Los bancos, por el contrario, si bien han incrementado mucho su exposición, se siguen situando 20 puntos por debajo de las Cajas. En este gráfico podemos observar la evolución del peso de los créditos a la construcción sobre el total de préstamos a otros sectores residentes por tipo de entidad de crédito:

Si en lugar de los créditos a otros sectores residentes tomamos como referencia el activo total de las entidades de crédito españolas, la fotografía se torna ligeramente distinta.

Crédito a la construcción sobre activo

Por un lado, vemos que el crédito a la construcción reduce su participación en el conjunto de activos de las entidades de crédito españolas hasta el 36%. Por otro, se sigue constatando que las Cajas de Ahorros son las que más han concentrado sus activos en el sector de la construcción (alrededor de un 50%). Sin embargo, las cooperativas de crédito, que parecían tener una exposición similar a la de los bancos cuando poníamos el crédito al ladrillo en relación con el resto de préstamos, aparecen ahora en una posición casi análoga a la de las cajas. El motivo es que tanto bancos como cajas disponen de otros activos al margen de sus créditos, mientras que los recursos de las cooperativas de crédito son mucho más limitados.

Aun así, cuando ponemos en relación el crédito a la construcción con el capital de las entidades de crédito, las cooperativas no aparecen tan mal paradas (debido a que recurren a la autofinanciación en mayor medida).

Crédito a la construcción sobre capital

En cualquier caso, se constata que las Cajas de Ahorro tienen una carencia palmaria de capital para hacer frente a un eventual incremento de la morosidad y de los impagados. El crédito a la construcción es más de siete veces superior que su capital, lo que las coloca en una posición financiera muy frágil ante la crisis económica. Ligeramente mejor es el estado de los bancos, ya que el crédito a la construcción es sólo cuatro veces su capital.

A la luz de los datos, por consiguiente, queda clara la elevada concentración de riesgos en la que han incurrido las entidades de crédito españolas gracias a los bajos tipos de interés y a la consecuente burbuja inmobiliaria. La mayor parte de los créditos y del activo de cajos y bancas se encuentra en este sector sin que, en contrapartida, exista un sustancial incremento de los fondos propios que permita hacer frente a los posibles impagos futuros.