• La ratio entre el precio de venta de las viviendas y su precio de alquiler (PER) revela la magnitud de la burbuja inmobiliaria. El PER de la vivienda en España bajó desde el 32,2 en 2007 al 26,6 en 2009.
• El precio medio de los pisos en España todavía muestra una sobrevaloración de más del 20% sobre sus fundamentales.
• De mantenerse esta tendencia el ajuste del precio de la vivienda podría terminar a finales de 2011. En Estados Unidos la corrección se ha llevado a cabo en tan sólo dos años, mientras que en España podría tardar cuatro.
• El Gobierno debería agilizar los procesos concursales y paralizar la construcción de nueva VPO para facilitar la liquidación del stock inmobiliario. Las CCAA, por su parte, deberían eliminar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para reactivar las ventas en el mercado de segunda mano.

3 de marzo de 2010

Según los últimos datos de la Sociedad de Tasación, el precio de la vivienda nueva en España se habría reducido un 6% en 2009, por lo que podemos proceder a recalcular la magnitud de la burbuja que todavía queda por pinchar en nuestro país.

Hace dos años, el Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana (OCE) avanzó que los precios de la vivienda estaban sobrevalorados en un 40%, tomando como referencia la relación entre los precios de venta de las viviendas y el precio del alquiler, al que denominaremos PER de la vivienda (en el lenguaje bursátil se denomina PER al número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el precio de cada una de sus acciones).

Aplicando esta misma metodología, el OCE acaba de actualizar dichos datos. Así, dado que el precio medio se ha situado en 2.558 euros por metro cuadrado en diciembre de 2009 (datos de Sociedad de Tasación, precio vivienda nueva en capitales de provincia) y que, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio medio del alquiler por metro cuadrado alcanzó los 95,6 euros anuales, el PER de la vivienda en España se ha reducido desde 32,2 en 2007 a 28,9 en 2008 y a 26,6 en 2009. Es decir, a finales del pasado año se necesitaría alquilar un inmueble durante casi 27 años para recuperar el monto inicial de la inversión.

Si tenemos en cuenta que, como ya calculamos en nuestro informe Los precios de la vivienda y la burbuja inmobiliaria en España, el PER histórico medio ha sido de 19,5. Esto quiere decir que el precio medio actual de la vivienda todavía tendría que bajar más de un 20% para ajustarse a sus fundamentales históricos. Durante los últimos dos años, la burbuja se ha corregido más de un 50% por lo que, si la magnitud de la reducción del PER se mantuviera, la sobrevaloración podría terminar a lo largo de 2011.

Sin embargo, hay que tener presente que la media histórica del PER en España es de las más altas de los países occidentales y, desde luego, muy inferior a la de activos alternativos a la vivienda, pues equivale a una rentabilidad anual del 5%. Teniendo en cuenta el gran stock de viviendas sin vender, la falta de crédito y el sesgo al alza de la media histórica del PER, no puede descartarse en absoluto que los precios de la vivienda caigan más de lo que deberían para ajustarse a sus fundamentales. Aún así, insistimos en que a lo largo de 2011 el precio de la vivienda en España podría volver a estar en consonancia con el que existía con anterioridad a la burbuja inmobiliaria.

Los datos contrastan de manera significativa con los de Estados Unidos, otro de los países que sufrió una considerable burbuja de precios. A mediados de 2007, los inmuebles estaban sobrevalorados un 31%; sólo un año después, la sobrevaloración ya se había reducido al 10%, y a finales de 2009 esa sobrevaloración ya había desaparecido por completo. Es decir, EEUU ha logrado en sólo dos años lo que nosotros previsiblemente conseguiremos en cuatro.

Dado que la corrección de los precios de activos es una condición imprescindible para iniciar la recuperación de la crisis no parece que convenga detenerla o frenarla artificialmente mediante cualquier tipo de iniciativa política. Del mismo modo, tampoco es conveniente agravar la necesidad de ajuste de los precios mediante, por ejemplo, la construcción de nueva vivienda de protección oficial (VPO), tal y como está planteando ahora el Gobierno.

Asimismo, también convendría dotar de mayor transparencia y agilizar al máximo el proceso concursal con la finalidad de que los activos de las empresas quebradas se liquiden rápidamente en un mercado concurrido.

Por su parte, las Comunidades Autónomas deberían facilitar que el mercado de compraventa de vivienda de segunda mano se reanime para que las transacciones se realicen con mayor fluidez y los precios reflejen las nuevas condiciones subyacentes. Así, por ejemplo, resultaría de gran importancia y utilidad suspender o eliminar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales con el fin de reactivar las ventas.

El Instituto Juan de Mariana es una institución independiente dedicada a la investigación de los asuntos públicos. Con el fin de mantener una independencia plena, el Instituto no acepta subvenciones o ayudas de ningún gobierno o partido político. Su objetivo es convertirse en un punto de referencia en el debate de las ideas y de las políticas públicas con la vista puesta en una sociedad libre. Para conseguirlo nos proponemos estudiar y difundir la naturaleza del mercado. El nombre del Instituto proviene del más prominente pensador de la Escuela de Salamanca, encarcelado a principios del siglo XVII por su oposición a Felipe III.