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El diablo está en los detalles

La confluencia de dos asuntos que guardan relación, como se explicará, con las catastróficas consecuencias de la regulación del  mercado inmobiliario en distintos países y ciudades de Europa deberían servir para reflexionar sobre algunos de los tumores que aquejan al viejo continente. Bien sea porque los procesos de liberalización se malogran por no abarcar aspectos fundamentales, o bien porque se retrocede ante la ola populista de izquierda y de derecha, se está en el caso de que esos dislates pueden enquistarse si no se refutan y desprestigian ante la mayoría, pese a que se aplican desde hace muchos años o se intentan vender como el último grito de la gestión pública. No se le ocultará a nadie que esta tarea tiene, además, el urgente propósito de devolver a su caverna ideológica a una panoplia de políticos demagogos que han surgido al socaire de la gran depresión y que están creando muchos más problemas de los que ya existían a las sociedades que los amparan, incluídos a sus cándidos votantes.

 De un lado, una señora, que ha llegado a la alcaldía de Barcelona blandiendo con bríos insidiosos las recetas socialistas más rancias para destruir la libertad, apoyada por socialistas, comunistas e independentistas, pretende imponer un sistema de control de precios de los alquileres de vivienda,que se añade a otras iniciativas como la persecución de los propietarios de viviendas desocupadas - en honor a la verdad, aplicando en parte las leyes catalanas del impuesto sobre las viviendas vacías y del derecho a la vivienda - y a aquellos otros que destinan sus propiedades como alojamiento turístico de corta duración. De otro, en contra de la superficial evaluación de algunos índices de libertad humana, países como Suecia, que han liberalizado en un sentido alentador otros mercados, mantienen una regulación de las transacciones inmobiliarias que no destaca precisamente por su inteligencia, crean un mercado dual y provocan graves problemas de carestía y desabastecimiento, típicos, por lo demás, de los sistemas intervencionistas.

El caso sueco muestra, además, como funcionan y qué efectos producen las agencias de alquiler públicas del tipo que quiere importar la inefable alcaldesa de la Ciudad Condal. Allí, en una ciudad como Estocolmo que vibra con la llegada de nuevos residentes que emplean las grandes empresas suecas como H&M, Ericsson y Spotify u otras innovadoras como la empresa de pagos por Internet Klarna, lleva funcionando mucho tiempo una agencia municipal del alquiler (Bostadsförmedlingen ) a la que se asocian los propietarios que lo desean y en la que pueden inscribirse como solicitantes de una vivienda en alquiler de duración indefinido, renta limitada y localización céntrica cualquier persona mayor de 18 años, a cambio de una cuotra anual de 210 coronas. Solamente en Estocolmo el número de solicitantes asciende a 500.000 personas en la lista de espera. En general, el sistema trata de asegurar en todo el país que las personas que carecen de una vivienda propia acceden a un hogar de “renta asequible”, proporcionado bien por un Ayuntamiento, o por una empresa autorizada por el gobierno. Una vez que el inquilino al que le llega el turno acuerda un arrendamiento directo ( o “de primera mano”) puede descontar que durará toda su vida, siempre que cumpla con sus obligaciones como arrendatario. Sin embargo, en un entorno de creciente demanda, dado que los subarrendamientos suelen tener una duración breve y dependen del consentimiento del propietario, el valor de la relación directa con éste ha generado un floreciente mercado negro en el que los solicitantes que no quieren esperar una cola de hasta veinte años pagan ingentes sumas de dinero a los arrendatarios por una suerte de “traspaso”  (tan común en la dinámica de los arrendamientos de local de negocio en España). No obstante, la transmisión remunerada de la cualidad de arrendatario constituye un delito punible con hasta dos años de prisión. No es de extrañar, pues, que los pagos se relicen clandestinamente en efectivo.

Existe la posibidad de alquilar viviendas en el mercado libre a un precio muy superior, aunque, lo cierto es que la agencia pública ha conseguido acaparar la mayoría de la oferta disponible.

En Barcelona se quiere crear una “bolsa de alquiler social” mediante la cual los propietarios que se vincularan obtendrían subvenciones para costear hasta 15.000 euros en obras de rehabilitación y la garantía de cobro por parte del Ayuntamiento, a cambio de arrendar la vivienda por cinco años por una renta un 20% inferior a la del mercado. Las obligaciones presupuestarias que contraería el consistorio barcelonés no serían en absoluto desdeñables, a poco que se pusiera en marcha la iniciativa.

Por otro lado, en el resto de España han proliferado agencias públicas de alquiler autónomicas y municipales que no consiguen asociar a tantos propietarios e inquilinos potenciales como sus homólogas suecas. Es más, la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) creada por el gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero fracasó estrepitosamente, ya que desde 2005 hasta 2012 – año en el que fue liquidada por el primer gobierno de Mariano Rajoy debido a su ruinosa situación económica-  intervino en la formalización de 19.934 contratos de arrendamiento.

A grandes rasgos concurren factores, unos análogos y otros distintos, que inciden en la situación del mercado del alquiler en ambos países. En el caso de las dos ciudades mencionadas comparten una enorme demanda de viviendas de alquiler por haberse convertido en el destino de emigrantes de todo tipo. En el caso de Barcelona, además se añade la especifidad de atraer a masas de turistas que demandan alojamiento durante breves periódos de tiempo. El resto del marco institucional coincide en algunos puntos. Difiere en que el grado de seguridad jurídica dado por el funcionamiento de los tribunales en Suecia no desincentiva tanto como en España la concertación de arrendamientos por parte de los propietarios. Comparten un sofocante intervencionismo urbanístico, lo cual se traduce en una fuerte restricción de la construcción de viviendas nuevas, que podrían ofrecerse para la venta o el alquiler en un mercado libre.

 A este respecto, cabe destacar que las ordenanzas urbanísticas y medioambientales establecen tales limitaciones a la sustitución de los edificios existentes o la urbanización, que, de momento, parece imposible pensar en un crecimiento en altura en una ciudad encajonada entre la montaña y el mar, como Barcelona, o una expansión en superfecie a lo largo de sus miles de islas y el continente, como Estocolmo. A todo ello se añade una excesiva fiscalidad parecida sobre los inmuebles, si bien en el caso sueco se suprimió el impuesto de sucesiones en 2004.

En conclusión, las fórmulas ensayadas o que se quieren reforzar para asignar viviendas en propiedad o en alquiler en estas dos ciudades y sus respectivos países soslayan que el mercado, basado en la propiedad privada y la libre contratación, constituye el mecanismo más eficaz y eficiente para conseguir ese objetivo.