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La regulación contractual no reducirá el precio de los alquileres

La única medida eficaz para bajar el precio es facilitar el aumento de la oferta

Agentes sociales y partidos políticos hace meses que debaten la manera de revertir la escalada de precios que ha experimentado el mercado de vivienda de alquiler residencial en ciudades como Barcelona y Madrid. La mayoría exigen el endurecimiento de la regulación contractual existente: defienden que esta medida facilita el acceso al alquiler de las personas de menor renta. Siguiendo este razonamiento dominante, el Gobierno español decretó aumentar la duración mínima de los contratos de alquiler, limitar las actualizaciones del precio, fijar una fianza máxima y ralentizar los procesos de desahucio. En paralelo, la Generalitat de Cataluña aprobó un decreto ley que permitía la limitación de los precios, pero no superó el trámite parlamentario.

No obstante, si facilitar el acceso a la vivienda de alquiler fuese tan sencillo como fijar una renta máxima o predeterminar por ley las cláusulas contractuales, ya hace tiempo que se habría solucionado el problema. Este hecho nos tendría que hacer sospechar de los efectos anunciados por los promotores de estas medidas. Aunque compartamos su objetivo, es necesario ser críticos y analizar sus consecuencias científicamente, ya que pueden ser las opuestas. Como ya dijo Bastiat, para realizar un buen análisis es fundamental tener en cuenta tanto lo que se ve como lo que no se ve.

Para ilustrar los efectos que genera sobre la oferta este tipo de políticas es útil ponerse en la piel de un arrendador. En este contexto, nuestro principal problema es encontrar un arrendatario de confianza: alguien que sepamos que pagará puntualmente y cuidará la vivienda. Desgraciadamente, es imposible determinar si un candidato cumplirá con las obligaciones contractuales antes de alquilarle el inmueble: hay incertidumbre sobre su solvencia futura. También hay que tener en cuenta que, en caso de impago, el proceso de desahucio puede alargarse meses, especialmente si los inquilinos son considerados vulnerables y activistas sociales se movilizan.

Si no se nos imponen restricciones, para mitigar el riesgo que generan estos fenómenos podemos personalizar las cláusulas del contrato de tal manera que solo el perfil de inquilino que preferimos se vea atraído. Por ejemplo, podemos pedir el precio de mercado, pero requerir una fianza elevada, de cuatro meses de renta. Así, solo arrendatarios que sepan que recuperarán el depósito de garantía porque cumplirán con las condiciones acordadas se interesarán.

Por otro lado, aunque no queremos tener que buscar nuevo inquilino cada año, nos interesa firmar contratos de duración corta, de menos de cinco años, para reducir nuestra exposición a cambios que generan riesgo, como alteraciones en la capacidad de pago del arrendatario o en nuestra voluntad de alquilar el inmueble. En la misma línea, el precio de mercado del alquiler puede sufrir fluctuaciones. Para evitar desajustes, podemos introducir un mecanismo de actualización anual de la renta en base a la evolución del precio de los alquileres, que tanto puede ir al alza como a la baja.

Estas son las condiciones que nos harían destinar nuestra vivienda a alquiler. Sin embargo, estas cláusulas son ilegales de acuerdo con la ley vigente. Por lo tanto, como propietarios, nos quedarían dos opciones: (1) compensar el aumento del riesgo y costes causados por la regulación subiendo el precio mientras sea viable y reduciendo el mantenimiento del inmueble o (2) desistir y vender el piso para uso propio, hecho que reduce la oferta y presiona los precios al alza.

Paradójicamente, el arrendatario más perjudicado es el de renta baja, ya que está asociado a trabajos precarios y, por consiguiente, comporta mayor riesgo de impago. Como la ley impide paliar este problema mediante el libre diseño del contrato, los arrendadores que se mantienen en el mercado no tienen incentivos para contratar con ellos.

No solo la teoría económica apunta en esta dirección, la evidencia empírica también lo hace. Como ejemplo, el estudio publicado este año por investigadores de la Universidad de Stanford sobre los efectos de la regulación contractual en San Francisco entre 1994 y 2012 indica que, durante este periodo, la oferta disminuyó un 15%. Además, aumentaron las reformas de los inmuebles de alquiler para poder subir la renta y eludir los efectos de la norma, hecho que perjudica el stock de vivienda asequible. En el caso de Estocolmo, donde el ayuntamiento controla los precios de facto, el tiempo medio de permanencia en una lista de espera para acceder a un inmueble de alquiler es de ocho años.

Entonces, ¿qué medidas se tendrían que llevar a cabo para facilitar el acceso a la vivienda de alquiler? La clave es aumentar la oferta. Primero, se tiene que revocar la regulación contractual, dado que genera riesgos que algunos arrendadores no pueden asumir. Además, poder operar a precio de mercado y adaptar los contratos a las necesidades específicas de cada propietario incentiva la destinación de inmuebles para alquiler y la construcción de vivienda. Segundo, dados los costes de edificación relativamente altos, la seguridad jurídica es esencial para maximizar el incremento de la oferta: la expectativa de que las restricciones puedan ser promulgadas otra vez puede disuadir promotores de iniciar nuevos proyectos. Tercero, simplificar los requerimientos de las nuevas construcciones puede acelerar el aumento de la oferta, sobre todo en las ciudades densas. Cuarto, es necesario un sistema judicial eficiente, que no demore los procesos de desahucio procedentes, un hecho que genera riesgo a todos los arrendadores. Es la administración quien tiene que realojar a las personas vulnerables.

Estas medidas facilitarían el acceso a la vivienda de alquiler, especialmente a los arrendatarios de renta baja.

Artículo basado en el artículo académico Borrellas, Pol. (2019). The effects of contractual regulation on the rental housing market.

Informe completo publicado por el think tank CCL.

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