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El poder sobre el alquiler

Según sus promotores, la cacareada reforma dotará de mayores garantías a los propietarios de viviendas que son reacios a poner sus pisos en el mercado de alquiler, por el temor a un impago y se logrará, entre otras cosas, agilizar los procesos de desahucio. Se le ha llegado a colgar el apelativo de "desahucio express", nada menos. Por último, siguiendo una técnica legislativa defectuosa que consiste en abordar en el mismo texto una materia totalmente heterogénea, se reforman también un par de preceptos de la ley de propiedad horizontal para estimular que las comunidades de propietarios permitan la instalación de equipos que ahorren energía o de recarga de vehículos eléctricos en sus garajes.

Corroborando en parte el sobrenombre recibido en la prensa, el contenido procesal de la reforma avala la hipótesis de que profesionales con experiencia forense hayan soplado a los legisladores las tretas que vienen utilizando los inquilinos morosos que se especializan en burlar la acción de la justicia. Desde las dilaciones provocadas por el rechazo de las notificaciones, pasando por la solicitud de abogado de oficio poco antes de la vista de los juicios para conseguir su suspensión, hasta las argucias para malograr la ejecución de las sentencias de desahucio. Se aprecia en todo caso un buen hacer en la sistemática reforma procesal de apartados concretos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En resumen, las reformas introducidas por su artículo segundo simplifican los trámites reconduciendo también a los trámites del juicio verbal (en principio más concentrados y breves) las reclamaciones de rentas, cualquiera que sea su cuantía. Cuando el demandado rechaza la notificación personal, se exime a los demandantes de instar la notificación de cada fase del procedimiento por edictos en boletines oficiales y se facilita extraordinariamente la ejecución de los desahucios.

Se mantiene, sin embargo, la facultad de "enervar" el desahucio por una vez, esto es, conseguir que la sentencia que estima una demanda no surta efectos en virtud del pago de las rentas debidas por el arrendatario antes del juicio, salvo en el caso de que el arrendador hubiera requerido de pago al arrendatario con un mes de antelación a la presentación de la demanda. Asimismo, se percibe un voluntarismo infantil en la reducción de los plazos que se otorgan a los juzgados para resolver los procedimientos arrendaticios. Conociendo su funcionamiento, no hay ningún elemento que permita pensar que vayan a tardar menos cuando no cumplen los vigentes hasta ahora con la coartada – a veces cierta– de la acumulación de asuntos previos por resolver.

Ahora bien, los legisladores confían sus buenas intenciones de dinamizar el mercado en el perfeccionamiento de mecanismos procesales, pero desdeñan o pasan por alto otras causas de que muchos propietarios prefieran mantener sus casas vacías en lugar de alquilarlas para percibir una renta. Aparte de los motivos fiscales, se trata de la existencia de un derecho sustantivo imperativo que coarta la búsqueda por parte de los arrendadores e inquilinos concretos de las condiciones más favorables para sus situaciones particulares. La reforma que comentamos deja la Ley de arrendamientos urbanos vigente sustancialmente igual. La única novedad consiste en que el arrendador podrá dejar constancia en el contrato de manera justificada que necesitará la vivienda no sólo para sí, sino también para sus hijos o su cónyuge divorciado, si se da el caso, como única causa para impedir que la prórroga forzosa del contrato durante cinco años le sea aplicable (Art. 9.3 LAU). Por lo demás, este tipo de disposiciones, común también a las legislaciones de arrendamientos urbanos anteriores, se convierten en una fuente de inseguridad jurídica (y por lo tanto de litigiosidad) entre arrendadores e inquilinos, a propósito de la concurrencia o ausencia de esa causa de denegación de la prórroga forzosa.

Frente a la experiencia acumulada en España, esta reforma legal ha obviado recuperar la libertad de pactos en los contratos (parcialmente reconocida en el Art.1255 del Código Civil) especialmente respecto a la duración de los arrendamientos de vivienda (Artículo 1581 CC). En efecto, bastó que el artículo 9 de Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica (Decreto Boyer) suprimiera la prórroga forzosa para aquellos contratos de arrendamiento que se celebraran a partir de su entrada en vigor para que, de repente, la oferta de viviendas en alquiler se incrementase notablemente en las ciudades españolas.

Lamentablemente, se ha desaprovechado otra oportunidad para liberalizar los arrendamientos de vivienda, aumentar la seguridad jurídica de los contratantes permitiendo que sean ellos quiénes negocien sus contratos sin interferencias y, por lo tanto, incentivar el alquiler de cientos de miles de viviendas vacías y la reducción de las rentas que podría derivarse previsiblemente en un mercado sin trabas.