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España sigue sin pinchar su burbuja

Los últimos meses están dejando clara la divergencia entre las economías europea y estadounidense. Mientras la primera continúa en contracción, la segunda sigue capeando bien el temporal, mostrando datos macroeconómicos mucho más positivos que el viejo continente.

Las causas son diversas y complejas, pero un elemento nos llama la atención: el excelente comportamiento del sector inmobiliario, hasta el punto de que algunos ya se lanzan a ver los primeros síntomas de sobrecalentamiento. Este sector está siendo un importante factor en el moderado crecimiento de la economía norteamericana, atrayendo a inversores en masa. Algunas de las regiones que más sufrieron en el pinchazo de la burbuja, como Las Vegas, ya han registrado notables subidas de precios desde mínimos.

Independientemente de que esta expansión de la actividad inmobiliaria vaya a sostenerse en el tiempo, lo cierto es que el ajuste del sector –pese a los obstáculos que el gobierno federal puso sobre el mismo- ya finalizó el pasado año, pasando a contribuir de forma positiva en la economía. No hace falta que les diga que la situación en España dista mucho de ser como la del país norteamericano. Lamentablemente, nuestras perspectivas son considerablemente peores y el inmobiliario juega un papel relevante como lastre de la recuperación.

Tal y como publicamos desde el Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana, el precio de la vivienda mantiene todavía una sobrevaloración que va desde el 15% al 35%, según el escenario que nos planteemos. A esta estimación llegamos a través del llamado PER de la vivienda, indicador que mide la relación entre los precios de la vivienda y los de alquiler. Este múltiplo nos indica cuántos años es necesario esperar para recuperar la inversión en vivienda (precio de adquisición) con su rendimiento anual (alquiler). De hecho, si hacemos la inversa del PER llegamos a la rentabilidad anual de la vivienda como inversión.

Así, a finales de 2012 este ratio se situó en niveles de 22,8, cifra aún alejada del 19,5 (que refleja el promedio desde 1985 hasta 2001, año en el que podríamos situar el comienzo de la burbuja de precios inmobiliarios), pero sensiblemente inferior al máximo de 32,3 que marcó en 2007. La caída de los precios de la vivienda de obra nueva de más del 20% es todavía muy insuficiente para ajustar la enorme burbuja inmobiliaria que vivió nuestro país. A este ritmo de ajuste podríamos hablar de dos años más de caídas, como mínimo.

El enfoque de política económica utilizado por nuestras autoridades políticas y financieras de no reconocer los problemas, primero, y negarse a solucionarlos de manera rápida y drástica, segundo, es en buena parte responsable de que aún nos queden varios años de ajuste inmobiliario. La próxima vez, esperemos haber aprendido la lección: ralentizar el ajuste no es la solución, sino el problema.