El Observatorio de Coyuntura Económica publicó la semana pasada un informe en el que calcula que la vivienda está sobrevalorada en un 40% en España. Este precio inflado por las políticas crediticias del Banco Central tendrá que corregirse en el futuro a través de dos vías: aumentos del alquiler o rebajas de los precios de adquisición de la vivienda.
En cualquier caso, la caída del precio de la vivienda en torno al 20% parece inevitable. Las consecuencias de este desplome van a ir, sin embargo, más allá que una minoración de la riqueza familiar y la quiebra de algunas constructoras, sino que pueden atentar directamente contra la solvencia de numerosos bancos y cajas de ahorros.
Sólo la deuda hipotecaria representa en España más del 75% del PIB. Actualmente, la tasa de morosidad hipotecaria sólo alcanza el 0,8%; no obstante, en EEUU ya se ha situado en el 5,85%. Si ello sucediera en nuestro país (algo nada improbable a la vista de la evolución del paro), la banca se vería obligada a embargar viviendas por importe de 45.000 millones de euros, lo que no sólo añadiría más presión deflacionista a los inmuebles, sino que la banca incurriría en fuertes pérdidas (ya que no recuperaría el valor de sus préstamos ejecutando los colaterales) y, con ella, sus depositantes.
Ante este preocupante escenario, convendría facilitar una transición suave en el que los precios de los inmuebles no se desplomaran. En caso contrario, la contracción crediticia y todo lo que ello implica (recesión, desempleo, morosidad y quiebras bancarias) será mucho más severa de lo necesario.
Una de las medidas más urgentes a la hora de no acelerar la deflación de la vivienda es detener todas las obras de viviendas de protección oficial. Zapatero ha prometido construir 150.000 viviendas anuales, lo que debe ponerse en relación con la oferta privada que se prevé para los próximos ejercicios.
En 2007 los visados de obra nueva residencial cayeron un 24%, desde 911.000 a 690.000, pero si sólo nos fijamos en los segundos semestres de 2006 y 2007, la caída aun fue más brusca: desde 413.000 a 275.000, un 42%. En otras palabras, la construcción de viviendas se ha hundido en el segundo trimestre de 2007, lo que hace prever que para 2008 los nuevos inmuebles iniciados no superarán los 300.000.
Dicho de otro modo, Zapatero pretende incrementar la oferta privada de vivienda en, al menos, un 50% durante los próximos años. En un escenario de deflación de precios de vivienda, el incremento de la oferta de vivienda sólo ejercerá más presión bajista sobre la misma, con el consiguiente riesgo bancario que ello implica.
Pero además, semejante incremento de la vivienda de protección oficial (VPO) sólo logrará distorsionar el mercado de la construcción durante años. La teoría austriaca de los precios describe a la perfección como son los precios de los bienes de consumo los que determinan los costes de producción y no al revés. La caída abrupta de la demanda de vivienda está provocando una congelación y una caída de los precios que hace que numerosas promociones dejen de ser rentables a los costes actuales (suelo, materiales, mano de obra…).
De este modo, la caída de la demanda de vivienda debería generar una caída de demanda de factores productivos, lo que terminaría reduciendo sus precios y, al final del ajuste, restableciendo un margen de rentabilidad entre el precio de venta de la vivienda y sus costes de producción.
Es precisamente cuando este margen vuelva a aparecer y a consolidarse cuando la crisis del mercado inmobiliario habrá tocado a su fin y cuando la construcción de viviendas volverá a iniciarse.
Sin embargo, la VPO impide todo este proceso. Si bien favorece la caída de los precios de venta, al mismo tiempo sostiene la demanda de factores productivos, de modo que su coste no se reduce (o no se reduce tanto como sería necesario). Dado que el sector público no se preocupa de la rentabilidad de la vivienda (margen entre precio de venta y costes) el proceso de construcción pública puede continuar indefinidamente con márgenes negativos.
Si ello sucediera, la construcción privada de vivienda no se reiniciaría, con lo que este sector económico quedaría en manos del Estado. La demagogia antiliberal estaría servida: la empresa privada es incapaz de producir los bienes que la gente necesita, sólo el Estado está cumpliendo con esa tarea.
Las crisis económicas (quiebras y desempleo) son un contexto propicio para que las semillas intervencionistas florezcan: desajustes generalizados que claman por una recta planificación centralizada.
La VPO favorece al mismo tiempo el recrudecimiento de la crisis y los pretextos para estrangular el mercado. De ahí que resulte muy importante detener este despropósito y denunciarlo antes de que las consignas socialistas comiencen a multiplicarse.
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