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El agente urbanizador no es una verdadera solución

La reciente noticia sobre la posible ausencia de la figura del agente urbanizador (AU) en la futura Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, en contraste al anterior impulso favorable a la adopción de esta figura, puede interpretarse en clave liberal: el AU sigue siendo otro instrumento jurídico más que, finalmente, coacciona la propiedad privada y no solventa los problemas de fondo de edificabilidad en esta poblada región de España.

La Administración –según el procedimiento del AU– selecciona a un particular interesado por medio de concurso público abierto a la libre competencia y le adjudica la realización del plan urbanístico. Este AU escogido no necesita ser propietario de los terrenos. Es simplemente un empresario comprometido en ejecutar las obras de urbanización, soportando los costes correspondientes, que le serán compensados bien en solares edificables, bien en metálico por los propietarios de terrenos edificables del ámbito concreto que voluntariamente cooperen aportando sus originarios terrenos sin urbanizar. ¿Y si los propietarios afectados se oponen? Respecto al proyecto madrileño los medios de comunicación no aclaran la respuesta pero, en la ley valenciana que parece ser el modelo, los disconformes son conducidos a la expropiación de sus inmuebles.

Evidentemente, la fórmula del AU sigue limitando el derecho de propiedad, a pesar de cierto rasgo dinamizador frente a las otras tres opciones mayoritarias, también imperativas según el momento: expropiación (la Administración indemniza y ejecuta el plan), cooperación (la Administración ejecuta y pagan los propietarios) y compensación (los propietarios pagan y ejecutan ellos mismos el plan).

¿Puede entenderse el AU como un tipo de intervención aceptable para las exigencias de orden liberal; es decir, que el Estado pueda entrometerse en los bienes de los demás para crear mayores condiciones de competencia? Dice Hayek en Camino de Servidumbre: “No puede, por lo demás, afirmarse que toda renuncia a un incremento de nuestro bienestar material presente, soportada para salvaguardar la libertad, vaya a ser siempre premiada. Pero el argumento a favor de la libertad es precisamente que tenemos que dejar espacio para el libre e imprevisible crecimiento”. ¿Debemos, para el caso que nos ocupa, asegurar siempre orgullosamente el libre designio sobre nuestra propiedad o aceptamos sobre la marcha una óptima indemnización por un bien que quizá no lo vale antes de que desaparezca el plazo de pago?

Es probable que las razones por las que la Comunidad de Madrid se interroga sobre la inclusión del AU en la próxima ley atiendan a criterios de respeto a la libre propiedad, de preservar la tradición de las juntas de compensación o una mezcla de ambos criterios a la vez. Lo que sí está claro es que el propietario debe conformarse ante el AU con preferir qué tipo de sujeto enajenará coactivamente su propiedad. Sin embargo, las verdaderas soluciones son otras y permanecen aún inéditas: la imprescindible catalogación del suelo protegido y no protegido (urbanizable) y la limitación de la discrecionalidad de las corporaciones locales a la hora de calificar los terrenos de su jurisdicción, origen de múltiples abusos y encarecimientos.