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El Gobierno destruirá el mercado del alquiler de viviendas

Recientemente leímos que Fomento estudia imponer a los propietarios el precio de sus alquileres. El objetivo según el Ejecutivo es el frenar las subidas “exageradas” de precio de los alquileres y, de esa manera, hacer el alquiler más asequible y potenciarlo.

Esta ocurrencia no es nueva. Se trata de un control de precios de toda la vida. Y es una medida que sólo puede acabar siendo un rotundo fracaso, ya que supone no entender la importancia capital que tienen los precios (libremente establecidos) en una economía.

El mercado libre se basa en el mecanismo de los precios. Estos reflejan las condiciones de oferta y demanda, por lo que suponen la información más relevante y valiosa de la que disponen los consumidores y productores para decidir cuándo comprar o vender. No están determinados arbitrariamente, sino que está determinado por los consumidores y productores en un proceso espontáneo y evolutivo.

Cuando los Gobiernos establecen precios máximos sobre un bien, lo hacen pensando que ese bien escaso se hará más asequible, “más democrático” como suelen decir. Sin embargo, el resultado obtenido el exactamente el contrario: desabastecimiento generalizado de ese bien.

Veamos el porqué. Digamos que el Gobierno disminuye los precios de un bien artificialmente, es decir, por debajo del precio que se hubiera establecido libremente en un mercado entre productores y consumidores. Esto hace aumentar la demanda considerablemente, ya que es un bien deseado por los consumidores. Por el lado de la oferta (productores del producto o servicio) la rentabilidad se ve notablemente afectada: los costes se mantienen, pero la facturación se reduce. Algunos empresarios abandonarán la producción de ese bien y abandonarán el sector; otros, los más pequeños, simplemente entrarán en quiebra y tendrán que cerrar después de perderlo todo. ¿Cómo acaba esta intervención en los precios? Efectivamente, en destrucción de la oferta y, por lo tanto, una carestía muy importante de ese bien.

Esto no es una mera entelequia económica. Es una realidad. Apliquemos el razonamiento al caso de los alquileres mediante un ejemplo. ¿Qué pasa cuando se imponen precios máximos al alquiler?

Veamos un ejemplo. Una persona ha decidido ahorrar (abstenerse de consumir ahora) para invertir en una vivienda con el objetivo de alquilarla. Su objetivo, lógicamente, es obtener una rentabilidad de sus ahorros porque de no ser así consumirían toda su renta en lugar de invertirla.

Hagamos números de un caso real. Pongamos que ha decidido adquirir un inmueble de valor 145.000€ contrayendo una hipoteca con cuota mensual de 400€. Actualmente lo alquila por 900€/mes durante 11 meses al año de media. Los gastos que tiene son: comunidad 60€/mes, derramas 200€/año de media, IBI 200€/año, provisiones de reparaciones 250€/año, la hipoteca de 400€/mes y finalmente impuestos. Para hacerlo más exacto y realista, a todo esto habría que provisionar posibles demandas con impagos de inquilinos y destrozos de inmobiliario importantes, pero aquí no lo tendremos en cuenta.

Dados estos números, el arrendador tiene una rentabilidad bruta de 6,8% y una rentabilidad neta de 2,5% antes e impuestos. Apenas obtiene una renta anual de 3.700€. La verdad es que una rentabilidad neta del 2,5% es francamente baja y quizás saldría más rentable invertir en otros instrumentos. Pero el arrendador hizo sus cálculos y consideró que valía de pena arriesgarse e hipotecarse 35 años. Todo bien.

¿Pero qué sucede si el Gobierno populista de turno decide, mediante una fórmula creada por supuestos tecnócratas expertos, que el precio del alquiler debiera ser 600€?

Pues sencillamente que su inversión se iría al traste. Su rentabilidad bruta sería de un 4,6% (muy por debajo de la media actual que había considerado el inversor para meterse en esta inversión) y una rentabilidad neta del 0,3%, obteniendo una renta de 430€ anuales. No ganaría absolutamente nada por su inversión. Y si consideramos impuestos y provisiones por demandas por impago, podría caer fácilmente en pérdidas. Tendría su dinero inmovilizado a largo plazo en una inversión que le hace perder dinero. ¿Qué es lo que presumiblemente hará el arrendador/inversor? Intentar deshacerse de esa inversión (aunque caiga en pérdidas) para poder realocar su dinero en otras inversiones con rentabilidad superior.

Vemos como los ahorradores dejarán de ver los inmuebles con una inversión atractiva. Y esto es así tanto para inversores pequeños como para empresas inversores. Unido al riesgo que ya de por sí representa invertir en un bien tan ilíquido a muy largo plazo, se sumaría la incertidumbre generada por la arbitrariedad legislativa del gobierno populista de turno. ¡Y qué decir si a esto se suma la incertidumbre política de un gran y complejo conflicto entre el Estado central y una de sus regiones/naciones!

Y es que pocas leyes hay más destructivas que los controles de precios. Destruyen la información esencial de la que disponen los agentes económicos para realizar su cálculo económico, destruyen la división del trabajo, distorsionan la alocación de recursos, incentivan el consumo a corto plazo y no el ahorro y la inversión a largo plazo, fomentan la destrucción de capital, ocasionan que los consumidores tengan un peor acceso al bien ya que la oferta se estancará (o menguará) y la calidad del bien o servicio disminuirá. Pocas medidas más antisociales.